Dachrinne reinigen: Mieter oder Vermieter? Wer zahlt und wie oft
Wer muss die Dachrinne reinigen, Mieter oder Vermieter? Grundsätzlich der Vermieter. Die Kosten einer regelmäßigen Reinigung darf er aber umlegen, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich nennt. Hier lesen Sie, was der Bundesgerichtshof dazu entschieden hat, wie oft gereinigt werden sollte und wer zahlt, wenn Laub vom Nachbarn die Rinne verstopft. Am Ende finden Sie einen Herbst- und Winter-Check zum Ausdrucken.
Das Wichtigste in Kürze
Die Dachrinne gehört zum Gebäude, das der Vermieter während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten muss (§ 535 Abs. 1 BGB). Mieter reinigen nur, wenn das wirksam vereinbart ist. Die Kosten einer regelmäßigen Reinigung, etwa wegen hoher Bäume am Haus, kann der Vermieter als sonstige Betriebskosten umlegen, wenn der Mietvertrag sie einzeln nennt (BGH, VIII ZR 167/03). Das Freimachen einer schon verstopften Rinne und Reparaturen trägt er selbst. Laub vom Nachbarbaum muss man in aller Regel hinnehmen, wenn der Baum den gesetzlichen Grenzabstand einhält.
Dachrinne reinigen: Mieter oder Vermieter?
Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Mietsache während der Mietzeit in einem Zustand zu erhalten, in dem sie sich vertragsgemäß nutzen lässt (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dazu gehört ein Dach, von dem das Regenwasser abfließt. Eine Pflicht des Mieters, die Rinne selbst zu reinigen, steht nicht im Gesetz. Sie entsteht nur durch eine wirksame Vereinbarung im Mietvertrag.
Der Bundesgerichtshof hat die Reinigung der Dachrinne weder der Hausreinigung noch der Entwässerung zugeordnet: Die Hausreinigung erfasst nur Gebäudeteile, die die Bewohner gemeinsam benutzen, und dazu gehört die Rinne nicht. Die Kosten der Entwässerung sind abschließend aufgezählt, die Dachrinne ist dort nicht genannt (Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03, Gründe II. 1. b aa). Das Urteil betraf noch die Vorgängerregelung; die heutige Betriebskostenverordnung stellt in § 2 Nr. 3 und Nr. 9 auf dieselben Merkmale ab.
Was Mieter tun sollten: Schäden melden
Läuft bei Regen Wasser über den Rand der Rinne oder an der Fassade herunter, sollten Mieter das dem Vermieter melden. Das Gesetz verlangt, dass Mieter einen Mangel der Mietsache unverzüglich anzeigen; wer das unterlässt, muss den Schaden ersetzen, der daraus entsteht (§ 536c BGB). Melden Sie den Mangel am besten schriftlich, mit Datum und Foto.
Ist die Dachrinnenreinigung umlagefähig?
Ja, unter zwei Bedingungen. Das hat der Bundesgerichtshof 2004 entschieden (VIII ZR 167/03, Leitsätze a und b):
- Die Reinigung fällt regelmäßig an. Betriebskosten sind nur Kosten, die laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 BGB, § 1 Abs. 1 BetrKV). Muss die Rinne in regelmäßigen Abständen gereinigt werden, etwa weil hohe Bäume am Haus stehen, sind das laufende Kosten. Eine einmalige Reinigung aus besonderem Anlass oder das Beseitigen einer schon eingetretenen Verstopfung gehört nicht dazu (Gründe II. 1. a).
- Der Mietvertrag nennt die Dachrinnenreinigung ausdrücklich. Sie zählt zu den sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV. Solche Kosten muss der Vertrag einzeln benennen; der allgemeine Hinweis auf die Betriebskostenverordnung oder auf „sonstige Betriebskosten“ reicht nicht (Gründe II. 1. b bb).
Kosten, um Mängel durch Abnutzung, Alterung oder Witterung zu beseitigen, sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Eine Reparatur der Rinne trägt also der Vermieter. Bei der Abrechnung gilt außerdem der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Welche Hausmeister- und Reinigungskosten sonst umlagefähig sind, zeigt der Ratgeber Welche Hausmeister- und Reinigungskosten sind umlagefähig?
Dachrinne und Betriebskosten auf einen Blick
Tipp für das Smartphone: Die Tabelle lässt sich seitlich wischen.
| Fall | Einordnung | Umlage auf Mieter |
|---|---|---|
| Reinigung in regelmäßigen Abständen, etwa wegen hoher Bäume am Haus | laufende Kosten, sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) | ja, wenn der Mietvertrag sie einzeln nennt |
| einmalige Reinigung aus besonderem Anlass | keine laufenden Kosten | nein |
| Beseitigen einer schon eingetretenen Verstopfung | keine laufenden Kosten | nein |
| Reparatur oder Austausch der Rinne | Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV) | nein |
Tipp für Vermieter und Verwaltungen
Nennen Sie die Dachrinnenreinigung in neuen Mietverträgen ausdrücklich unter den sonstigen Betriebskosten. Heben Sie die Rechnungen mit Datum auf und halten Sie fest, warum regelmäßig gereinigt wird, etwa wegen der Bäume am Haus. Das hilft, wenn ein Mieter die Umlage bestreitet.
Wie oft muss die Dachrinne gereinigt werden?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Wie oft eine Rinne verstopft, hängt davon ab, wie viel Laub, Nadeln, Samen und Moos auf dem Dach landen. In einem Fall, den der Bundesgerichtshof 2019 entschieden hat, hatte das Berufungsgericht festgestellt: Wegen der Birken des Nachbarn musste die Dachrinne drei- bis viermal statt zweimal im Jahr gereinigt werden (BGH, Urteil vom 20.09.2019, V ZR 218/18, Rn. 23).
Sinnvoll ist eine Kontrolle, wenn das meiste Laub gefallen ist. Stehen große Bäume nah am Haus, lohnt sich ein zweiter Blick im Frühjahr, wenn Blüten und Samen fallen. Wie Sie die übrigen Flächen im Herbst pflegen lassen, erklärt der Ratgeber Gartenpflege für Mehrfamilienhäuser.
Woran Sie eine verstopfte Rinne erkennen
- Bei Regen läuft Wasser über den Rand der Rinne.
- An der Fassade oder am Sockel zeigen sich nasse Streifen.
- Aus dem Fallrohr kommt bei Regen kaum Wasser.
- In der Rinne wachsen Gras oder kleine Pflanzen.
Dachrinne verstopft: Wasserschaden und Fallrohr
Läuft Regenwasser über, kann es an der Fassade herunterlaufen, am Sockel versickern oder durch Kellerfenster und Lichtschächte ins Haus gelangen. Entsteht ein Mangel wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, kann der Mieter Schadensersatz verlangen (§ 536a Abs. 1 BGB). Ob eine Versicherung einen Schaden übernimmt, richtet sich nach dem jeweiligen Vertrag. Rechnungen über die Reinigung zeigen, wann die Rinne zuletzt gereinigt wurde.
Fallrohr verstopft: Mieter oder Vermieter?
Für das Fallrohr gilt derselbe Ausgangspunkt wie für die Rinne: Es gehört zum Gebäude, das der Vermieter erhalten muss (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Das Beseitigen einer schon eingetretenen Verstopfung hat der Bundesgerichtshof bei der Dachrinne nicht zu den laufenden Betriebskosten gezählt (VIII ZR 167/03, Gründe II. 1. a); für das Fallrohr liegt dieselbe Einordnung nahe.
Laub vom Nachbarn in der Dachrinne: Wer zahlt?
Laub, Nadeln, Blüten und Zapfen, die vom Nachbargrundstück herüberfallen, sind Einwirkungen im Sinne von § 906 BGB (BGH, Urteil vom 14.11.2003, V ZR 102/03, Leitsatz c). Ob der Nachbar für den Reinigungsaufwand aufkommen muss, hängt vor allem daran, ob sein Baum den Grenzabstand einhält. Mieter wenden sich mit dem Problem an ihren Vermieter.
Der Baum hält den Grenzabstand ein
Dann hat der Eigentümer nebenan in aller Regel weder einen Anspruch auf Beseitigung des Baums noch auf einen Ausgleich in Geld (BGH, V ZR 218/18, Leitsätze und Rn. 29 und 30; der Fall spielte in Baden-Württemberg, maßgeblich sind jeweils die Abstandsregeln des Landes). Im Birken-Fall musste der Nachbar das hinnehmen, obwohl Dachrinne, Dachboden und die Lichtschächte der Kellerfenster deutlich öfter gereinigt werden mussten (Rn. 23 und 29).
Der Baum steht zu nah an der Grenze
Unterhält der Nachbar einen Baum unter Verletzung der Abstandsvorschriften, ist er für dessen Laub und Nadeln verantwortlich (V ZR 102/03, Leitsatz d). Kann der Nachbar das Zurückschneiden wegen einer Ausschlussfrist nicht mehr verlangen, kann für den erhöhten Reinigungsaufwand ein Ausgleich in Geld zustehen (Leitsatz e; der Fall spielte in Niedersachsen). Voraussetzung ist eine wesentliche Beeinträchtigung. Verstopfen die Nadeln Rinnen und Einläufe und führt das zu Schäden, liegt sie nach dem Bundesgerichtshof vor (Gründe II. 3. c).
Die Grenzabstände für Bäume in NRW
- Stark wachsende Bäume, insbesondere Rotbuche und alle Arten von Linde, Platane, Rosskastanie, Eiche und Pappel: 4,00 m (§ 41 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a NachbG NRW).
- Alle übrigen Bäume außer Obstgehölzen: 2,00 m (§ 41 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b).
- Messung: von der Mitte des Stamms, waagerecht und rechtwinklig zur Grenze, an der Stelle, an der der Baum aus dem Boden tritt (§ 46).
- Frist: Den Anspruch auf Beseitigung einer zu nahen Anpflanzung muss der Nachbar binnen sechs Jahren nach dem Anpflanzen einklagen, sonst ist er ausgeschlossen (§ 47 Abs. 1).
- Ausnahmen, unter anderem: Für Anpflanzungen auf öffentlichen Verkehrsflächen und an deren Grenzen gelten diese Abstände nicht (§ 45 Abs. 1 Buchst. a und b).
Ein Gespräch mit dem Nachbarn ist der erste Schritt; eine Einigung über Rückschnitt oder Reinigung erspart den Rechtsstreit. Wer das Laub vor dem Haus auf dem Gehweg kehren muss, erklärt der Ratgeber Laub auf Gehweg, Hof und Zufahrt.
Lichtschacht reinigen: Mieter oder Vermieter?
Für Lichtschächte gilt derselbe Ausgangspunkt: Sie gehören zum Gebäude, und ohne andere Vereinbarung ist ihre Pflege Sache des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Betriebskostenverordnung nennt Lichtschächte nicht. Ob ihre regelmäßige Reinigung als Gebäudereinigung (§ 2 Nr. 9 BetrKV) oder als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) gilt, hat der Bundesgerichtshof, soweit ersichtlich, nicht entschieden. Wer die Kosten umlegen will, sollte die Reinigung der Lichtschächte deshalb im Mietvertrag ausdrücklich nennen, so wie es der Bundesgerichtshof für die Dachrinne verlangt.
In der Eigentümergemeinschaft
In einer WEG beschließen die Eigentümer über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG). Gehören Dach, Rinne und Lichtschächte zum gemeinschaftlichen Eigentum, tragen die Eigentümer die Kosten nach ihren Miteigentumsanteilen, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Vermietende Eigentümer können die Kosten nur umlegen, wenn ihr eigener Mietvertrag das vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB).
Dachrinnenreinigung beauftragen: Was in den Auftrag gehört
- welche Rinnen gereinigt werden, bei Wohnanlagen je Gebäude
- ob Laub und Schmutz mitgenommen werden oder auf dem Grundstück bleiben
- ob und wie weit die Fallrohre gereinigt werden
- wie der Dienstleister sicher an die Rinne kommt
- ob Fotos vorher und nachher gewünscht sind
- in welchem Turnus gereinigt wird und warum, etwa wegen der Bäume am Haus; das ist die Grundlage für die Umlage als laufende Betriebskosten
Herbst- und Winter-Check fürs Mehrfamilienhaus: Wer ist zuständig?
Die Dachrinne ist nicht das Einzige, was im Herbst am Haus ansteht. Die Checkliste zeigt, wer für die üblichen Aufgaben zuständig ist, soweit der Mietvertrag (auch eine darin wirksam einbezogene Hausordnung) oder die Regeln der Eigentümergemeinschaft nichts anderes bestimmen. Drucken Sie sie aus, tragen Sie die Adresse ein und notieren Sie, wann die Aufgabe erledigt wurde. Beim Drucken dieser Seite erscheint nur die Checkliste. Einzelheiten stehen in den Ratgebern Hecke schneiden: Was von März bis September erlaubt ist und Muss der Mieter Schnee räumen?
Tipp für das Smartphone: Die Tabelle lässt sich seitlich wischen.
Herbst- und Winter-Check Mehrfamilienhaus
| Aufgabe | Wann | Wer ist zuständig? | Erledigt am |
|---|---|---|---|
| Dachrinnen und Fallrohre prüfen, Laub entfernen | wenn das meiste Laub gefallen ist; bei großen Bäumen am Haus auch im Frühjahr | Vermieter bzw. Eigentümer (§ 535 Abs. 1 BGB); umlagefähig nur bei regelmäßiger Reinigung und Nennung im Mietvertrag | |
| Lichtschächte, Kellerabgänge und Hofabläufe von Laub befreien | nach dem Laubfall | Vermieter bzw. Eigentümer (§ 535 Abs. 1 BGB) | |
| Laub auf dem Gehweg vor dem Haus kehren | so oft, wie es die Straßenreinigungssatzung der Stadt verlangt | Eigentümer, wenn die Satzung ihm die Reinigung auferlegt; Mieter nur nach Vereinbarung (§ 311 Abs. 1 BGB) | |
| Hecke stärker zurückschneiden | vom 1. Oktober bis Ende Februar; von März bis September nur schonender Form- und Pflegeschnitt (§ 39 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BNatSchG) | Vermieter bzw. Eigentümer, soweit die Gartenpflege nicht mit den Mietern vereinbart ist; besetzte Nester sind das ganze Jahr geschützt (§ 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG) | |
| Heizungsanlage warten lassen | vor der Heizperiode | Vermieter bzw. Eigentümer; die Wartung erledigt ein Fachbetrieb | |
| Schornsteinfegerarbeiten | in den Fristen des Feuerstättenbescheids | Eigentümer: Arbeiten und Fristen nennt der Feuerstättenbescheid des bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers (§ 14a Abs. 1 SchfHwG); beauftragt der Eigentümer nicht den Bezirksschornsteinfeger selbst, weist er die Durchführung nach (§ 4 Abs. 1 SchfHwG) | |
| Außenwasserhähne absperren und entleeren | vor dem ersten Frost | Vermieter bzw. Eigentümer oder der beauftragte Hausmeister | |
| Winterdienst regeln, Streugut bereitstellen | vor dem ersten Schnee | wer nach der Satzung der Stadt räumen und streuen muss; Mieter nur nach Vereinbarung (§ 311 Abs. 1 BGB) |
In einer Eigentümergemeinschaft beschließen die Eigentümer über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG). Ansprechpartner:
Vorlage: uhrmann-facility.de/ratgeber/dachrinne-reinigen-mieter-vermieter/ · Stand 27.09.2026 · allgemeine Information, keine Rechtsberatung
Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: 27.09.2026.
Rechtsgrundlagen und Quellen
- § 311 BGB · § 535 BGB · § 536a BGB · § 536c BGB · § 556 BGB · § 906 BGB
- § 1 BetrKV · § 2 Nr. 3, 9 und 17 BetrKV · § 16 WEG · § 19 WEG
- BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03 · BGH, Urteil vom 14.11.2003, V ZR 102/03 · BGH, Urteil vom 20.09.2019, V ZR 218/18
- Nachbarrechtsgesetz NRW, §§ 41, 45, 46 und 47
- Zum Herbst-Check: § 39 BNatSchG · § 44 BNatSchG · § 4 SchfHwG · § 14a SchfHwG
Stand der geprüften Gesetze und Urteile: 27.09.2026. Geprüfte Fassungen: BGB zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.07.2026, BetrKV zuletzt geändert durch Gesetz vom 16.10.2023, WEG zuletzt geändert durch Gesetz vom 10.10.2024, BNatSchG zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.07.2026, SchfHwG zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.07.2026, NachbG NRW in der Fassung ab 29.12.2021.
Häufige Fragen zur Dachrinnenreinigung im Mietshaus
Muss der Mieter die Dachrinne reinigen?
Ist die Dachrinnenreinigung umlagefähig?
Wie oft muss die Dachrinne gereinigt werden?
Wer zahlt, wenn Laub vom Nachbarbaum die Dachrinne verstopft?
Wer muss ein verstopftes Fallrohr frei machen?
Wer reinigt den Lichtschacht, Mieter oder Vermieter?
Dachrinnen reinigen lassen
Wir reinigen Dachrinnen an Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen und auch für private Eigentümer, in Korschenbroich, im Rhein-Kreis Neuss und in Mönchengladbach. Laub und Schmutz aus der Rinne nehmen wir mit. Das Fallrohr reinigen wir, soweit es von oben erreichbar ist. Auf Wunsch erhalten Sie Fotos vorher und nachher. Ob und wie wir Ihre Rinne sicher erreichen, klären wir bei der Besichtigung. Die Reinigung der Dachrinnen vereinbaren wir einzeln und berechnen sie gesondert, auf Wunsch zusammen mit der Gartenpflege. Bei uns arbeitet ein eigenes Team ohne Subunternehmer; Ihr fester Ansprechpartner ist der Inhaber. Das Angebot erhalten Sie als Festpreis nach kostenloser Besichtigung.
Gartenpflege in Korschenbroich, Neuss und Mönchengladbach · Hausmeisterservice · Für Hausverwaltungen
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