Muss der Mieter Schnee räumen? Winterdienst im Mietrecht

Grundsatz: Die Satzung verpflichtet den Eigentümer

Wer vor dem Haus Schnee schippen und streuen muss, regelt nicht das Mietrecht, sondern die Stadt. Das Straßenreinigungsgesetz NRW erlaubt den Gemeinden, die Reinigung der Gehwege per Satzung den Eigentümern der angrenzenden Grundstücke aufzuerlegen und dafür eigene Regeln zur Winterwartung zu treffen (§ 4 Abs. 1 StrReinG NRW). Korschenbroich hat das in § 2 Abs. 1 seiner Straßenreinigungssatzung vom 26. November 2021 für die im Straßenverzeichnis gekennzeichneten Straßen getan, Neuss in § 4 Abs. 1 seiner Winterdienstsatzung vom 22. Januar 2024 in der Fassung vom 10. Oktober 2024 für die Gehwege. In Korschenbroich, Meerbusch (§ 2 Abs. 1 bis 3 der Straßenreinigungs- und Gebührensatzung in der ab 1. Januar 2026 geltenden Fassung) und Mönchengladbach (§ 2 Abs. 1 der Straßenreinigungs- und Gebührensatzung vom 16. Dezember 2016 in der Fassung vom 19. Dezember 2025) gilt die Pflicht nur für die Straßen, die das Straßenverzeichnis der Satzung nennt. Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, tritt der Erbbauberechtigte an die Stelle des Eigentümers.

Mieter kommen in diesen Satzungen nicht vor. Die Satzungen gelten nur für öffentliche Straßen und Gehwege. Die Sicherung des unmittelbaren Zugangs zum Haus bei Schnee- und Eisglätte ist nach dem Bundesgerichtshof Aufgabe des Vermieters (Urteil vom 22. Januar 2008, VI ZR 126/07, Rn. 11). Aus dem Mietvertrag ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die Wege auf dem Grundstück, insbesondere vom Hauseingang bis zur Straße, im Winter zu räumen und zu streuen (BGH, Urteil vom 6. August 2025, VIII ZR 250/23, Rn. 13).

Die Satzung gibt auch den Takt vor. In Korschenbroich ist Schnee, der zwischen 7 und 20 Uhr fällt, unverzüglich nach dem Ende des Schneefalls zu beseitigen; was nach 20 Uhr fällt, muss am Folgetag werktags bis 7 Uhr, sonn- und feiertags bis 9 Uhr weg sein (§ 4 Abs. 4). Übernimmt ein Mieter den Winterdienst, sollte die Vereinbarung ihn an diese Zeiten binden, denn nur dann ist die Pflicht des Eigentümers erfüllt, auch wenn der Mieter morgens früh zur Arbeit fährt. Einzelheiten zu Zeiten, Räumbreite und Streugut stehen in den Ratgebern zur Räum- und Streupflicht in Korschenbroich und zur Räum- und Streupflicht in Neuss.

Wann Mieter Schnee räumen müssen: die Voraussetzungen

Der Vermieter darf das Räumen und Streuen an seine Mieter weitergeben. Der Bundesgerichtshof lässt die Übertragung von Verkehrssicherungspflichten zu, verlangt aber, dass sie „klar und eindeutig vereinbart“ wird (Urteil vom 22. Januar 2008, VI ZR 126/07, Rn. 9). Für die Praxis folgen daraus, aus dem Gesetz und aus Entscheidungen der Kölner Gerichte drei Anforderungen.

1. Eine Vereinbarung, keine Anordnung

Eine neue Pflicht wie den Winterdienst kann der Vermieter nicht einseitig einführen; dafür ist ein Vertrag nötig (§ 311 Abs. 1 BGB). Ein Aushang, ein Rundschreiben oder ein neuer Räumplan im Treppenhaus verpflichtet deshalb keinen Mieter, dessen Mietvertrag den Winterdienst nicht vorsieht. In laufenden Mietverhältnissen braucht es eine Zusatzvereinbarung mit dem Mieter; schriftlich ist sie später nachweisbar.

2. Mietvertrag oder Hausordnung?

Ob eine Regel in der Hausordnung genügt, ist umstritten, sogar innerhalb desselben Verfahrens. Das Amtsgericht Köln hielt eine Winterdienstregel für unwirksam, die nur in der Hausordnung unter der Überschrift „Reinigung und Pflege“ stand, obwohl der Mietvertrag auf die Hausordnung verwies. Wegen der zusätzlichen Pflichten und des Haftungsrisikos müsse die Übertragung konkret im Mietvertrag selbst vereinbart werden (Urteil vom 27. Januar 2011, 210 C 107/10). Das Landgericht Köln sah das in der Berufung anders: Die Regel in der Hausordnung sei Bestandteil des Mietvertrags geworden und halte der Inhaltskontrolle stand (Urteil vom 30. August 2012, 1 S 52/11). Auch andere Gerichte haben eine formularmäßige Regelung in der Hausordnung genügen lassen, wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags geworden war; das Amtsgericht nennt diese Gegenmeinung selbst (Rn. 22).

Eine Hausordnung, die nie Teil des Mietvertrags wurde oder erst später ausgehängt wird, begründet für sich allein keine Pflicht. Am sichersten ist es, den Winterdienst ausdrücklich im Mietvertrag selbst zu regeln und nicht nur in einer Anlage. Eine Möglichkeit: Der Mietvertrag begründet die Pflicht, die Hausordnung regelt nur die Einzelheiten. In einem solchen Fall musste das Landgericht Köln die Frage nach der Hausordnung nicht entscheiden (Urteil vom 25. Juli 2013, 1 S 201/12, Rn. 8).

3. Konkret geregelt und möglichst gleichmäßig verteilt

Die Vereinbarung sollte die Flächen nennen (Gehweg, Zugang zur Haustür, Weg zu den Mülltonnen), auf die Zeiten der Satzung verweisen und das Streugut regeln. Klären Sie auch, wer Schneeschieber und Streumittel stellt und bezahlt; das vermeidet Streit im ersten Winter.

In einem Mehrfamilienhaus sollte die Last nicht an wenigen Parteien hängen bleiben. Ob eine Formularklausel wirksam ist, die nur die Erdgeschossmieter heranzieht, beurteilen Gerichte unterschiedlich. Das Amtsgericht Köln hielt eine Regel für unwirksam, die den Winterdienst nur den drei Erdgeschossmietern eines Hauses mit 24 Wohnungen auferlegte, weil sie diese Mieter unangemessen benachteilige (Urteil vom 14. September 2011, 221 C 170/11). Das Landgericht Köln hielt dagegen bei einer Wohnungsgenossenschaft eine Klausel für wirksam, die nur die zwei Erdgeschossmieter von acht Mietparteien verpflichtete: Im Mietrecht gebe es keinen allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz, und die räumliche Nähe der Erdgeschosswohnungen zur Fläche sei ein sachlicher Grund (Urteil vom 25. Juli 2013, 1 S 201/12). Ein Turnus über alle Parteien vermeidet diesen Streit und verteilt die Arbeit gleichmäßig.

Was die Übertragung nicht ändert: die Pflicht gegenüber der Stadt

Die Vereinbarung wirkt zwischen Vermieter und Mieter. Wer den Winterdienst übernommen hat, wird nach der Rechtsprechung selbst verantwortlich und kann haften, wenn er schuldhaft nicht räumt oder streut und deshalb jemand stürzt. Dafür muss die Übertragung der Stadt nicht angezeigt worden sein (BGH, VI ZR 126/07, Rn. 9 und 10).

Gegenüber der Stadt bleibt nach dem Wortlaut der Satzungen der Eigentümer verpflichtet. Dass ein anderer an seine Stelle tritt, ist nur auf Antrag vorgesehen: durch schriftliche Erklärung gegenüber der Stadt und mit deren Zustimmung (§ 4 Abs. 3 StrReinG NRW). Viele Satzungen verlangen dafür zusätzlich den Nachweis einer ausreichenden Haftpflichtversicherung, etwa die Korschenbroicher (§ 2 Abs. 2). Eine Klausel im Mietvertrag ist kein solcher Antrag an die Stadt; ohne deren Zustimmung bleibt es nach dem Wortlaut der Satzungen bei der Pflicht des Eigentümers. Das gilt auch für Mieter: mags, die Abfall-, Grün- und Straßenbetriebe der Stadt Mönchengladbach, weist ausdrücklich darauf hin, dass ein entsprechender Passus im Mietvertrag allein nicht ausreicht, sondern die Übertragung bei mags beantragt werden muss. Welche Stelle in Ihrer Stadt zuständig ist und was sie verlangt, zeigt die Übersicht Räum- und Streupflicht im Rhein-Kreis Neuss: Regeln je Stadt. Ein Verstoß gegen die Satzung kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden (Korschenbroich § 6, Neuss § 7).

Wenn Mieter nicht räumen können: Alter, Krankheit, Urlaub

Die Satzung kennt keine Pause für Urlaub, Krankheit oder Schichtdienst. Hat ein Mieter den Winterdienst übernommen, muss zu den Zeiten der Satzung geräumt sein, ob er zu Hause ist oder nicht. Das Amtsgericht Köln zählt es zu den Lasten des Winterdienstes, bei Abwesenheit eine Vertretung zu organisieren (Urteil vom 14. September 2011, 221 C 170/11, Rn. 25). Wer dann einspringt und wer eine Ersatzkraft bezahlt, regelt am besten der Mietvertrag.

Schwierig wird es, wenn ein Mieter dauerhaft ausfällt. Das Landgericht Köln hat einem langjährigen Erdgeschossmieter, der über 80 Jahre alt war und durch ärztliche Bescheinigung und Sachverständigengutachten belegt hatte, dass er den Winterdienst aus gesundheitlichen Gründen dauerhaft nicht mehr leisten kann, einen Anspruch auf Freistellung zugesprochen, obwohl die Übertragung wirksam war. Der Vermieter müsse aus dem Mietvertrag auf die Gesundheit des Mieters Rücksicht nehmen. Nachteile entstünden ihm nicht, weil er im entschiedenen Fall eine ohnehin beauftragte Firma auf den kurzen Weg zur Haustür erweitern und die Kosten über die Betriebskosten umlegen konnte (Urteil vom 30. August 2012, 1 S 52/11). Ob ein solcher Anspruch allgemein besteht, ließ das Gericht offen. In einem anderen Verfahren kam ein Mieter mit dem Hinweis auf Krankheiten nicht durch, weil er nicht ausreichend dargelegt hatte, wie stark sie ihn tatsächlich beeinträchtigen (LG Köln, Urteil vom 25. Juli 2013, 1 S 201/12, Rn. 23). Für Vermieter folgt daraus:

• Regeln Sie im Mietvertrag, wer bei Urlaub, Krankheit oder Auszug einspringt und wie ein Tausch im Plan mitgeteilt wird.
• Klären Sie, wer die Kosten einer Ersatzkraft trägt, bevor der erste Schnee fällt.
• Beruft sich ein Mieter auf gesundheitliche Gründe, lassen Sie sich diese belegen, etwa durch ein ärztliches Attest.
• Meldet ein Mieter, dass er nicht mehr räumen kann, sorgen Sie sofort für Ersatz, etwa durch einen geänderten Turnus oder einen Winterdienst. Bis dahin ist die Fläche ungesichert.

Wenn der Mieter nicht räumt: was Vermieter tun können

Räumt ein Mieter trotz wirksamer Vereinbarung nicht, geht die Sicherheit vor: Sorgen Sie sofort dafür, dass die Fläche geräumt und gestreut wird, denn die Überwachungspflicht des Vermieters soll gerade sicherstellen, dass ein erkannter Mangel behoben wird (BGH, VI ZR 126/07, Rn. 9; OLG Hamm, I-6 U 206/11, Rn. 12). Danach gelten die allgemeinen Regeln des Vertragsrechts:

• Erinnern Sie den Mieter schriftlich an seine Pflicht und setzen Sie eine Frist; bei wiederholten Verstößen folgt eine Abmahnung.
• Verletzt der Mieter seine Pflicht schuldhaft, kann der Vermieter Ersatz des dadurch entstehenden Schadens verlangen (§ 280 Abs. 1 BGB). Die Kosten einer Ersatzkraft als Schadensersatz statt der Leistung setzen nach § 281 Abs. 1 BGB in der Regel eine erfolglose Frist voraus; wann die Frist entbehrlich ist, regelt § 281 Abs. 2 BGB. Ob das bei akuter Glätte der Fall ist, hängt vom Einzelfall ab.
• Eine Kündigung kommt nur als letzte Stufe in Betracht. Eine ordentliche Kündigung setzt voraus, dass der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine fristlose Kündigung wegen einer Pflichtverletzung ist in der Regel erst nach erfolgloser Frist oder Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB).

Wie diese Regeln im Winterdienst angewendet werden, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie eine Forderung oder Kündigung vorher rechtlich prüfen.

Die Kontrollpflicht des Vermieters bleibt

Mit der Übertragung verkürzt sich die Pflicht des Vermieters auf Kontroll- und Überwachungspflichten (BGH, VI ZR 126/07, Rn. 9). Er muss prüfen, ob tatsächlich geräumt und gestreut wird. Das Oberlandesgericht Hamm hat das für einen Fall konkretisiert, in dem der Winterdienst per Mietvertrag auf einen Mieter übertragen war, dort einen Gastwirt (Urteil vom 16. Januar 2012, I-6 U 206/11): Stichprobenartige Kontrollen reichen grundsätzlich aus. Zwei bis drei Kontrollen pro Woche hielt das Gericht dort für ausreichend, weil es seit Vertragsbeginn 2001 keine Beanstandungen gegeben hatte und der Gastwirt selbst ein Interesse an einem sicheren Zugang zu seiner Gaststätte hatte. Fehlen solche Umstände, können engere Kontrollen nötig sein. Ob monatliche Kontrollen genügen, nannte das Gericht fraglich. Im Streitfall muss der Eigentümer außerdem nähere Einzelheiten zu seinen Kontrollen vortragen.

Für die Praxis heißt das:

• Legen Sie fest, wer kontrolliert, wie oft, und wer bei einem Mangel sofort für Abhilfe sorgt.
• Halten Sie jede Kontrolle mit Datum, Uhrzeit und Zustand fest, am besten mit Foto.
• Kontrollieren Sie enger, wenn es schon Ausfälle gab oder eine Partei neu im Plan ist.

Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus und Eigentümergemeinschaft

Im vermieteten Mehrfamilienhaus gelten die Regeln oben: eine klare Vereinbarung im Mietvertrag, ein möglichst gleichmäßiger Plan, dokumentierte Kontrollen. Arbeitet eine Hausverwaltung für den Eigentümer, sollte der Verwaltervertrag festlegen, wer die Kontrollen übernimmt. Mehrere Eigentümer desselben Grundstücks sind nach den Satzungen gemeinsam verpflichtet: Korschenbroich ordnet ausdrücklich eine gesamtschuldnerische Verantwortung an (§ 2 Abs. 3), Neuss eine gemeinsame Pflicht (§ 4 Abs. 4).

Im vermieteten Einfamilienhaus gibt es keine weiteren Parteien, auf die sich die Arbeit verteilen ließe. Soll der Mieter räumen, gelten dieselben Anforderungen: eine klare Regelung im Mietvertrag und Kontrollen durch den Vermieter.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bei der Gemeinschaft (§ 18 Abs. 1 WEG); sie nimmt auch die Pflichten wahr, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben (§ 9a Abs. 2 WEG). Eine Pflicht der Eigentümer, selbst im Wechsel zu räumen, kann nach dem Bundesgerichtshof nicht per Mehrheitsbeschluss begründet werden (Urteil vom 9. März 2012, V ZR 161/11, zum damals geltenden WEG). Wer seine Eigentumswohnung vermietet, bleibt seinem Mieter gegenüber selbst verantwortlich. Die mietvertragliche Pflicht, die Wege im Winter zu räumen und zu streuen, trifft nach dem Bundesgerichtshof auch den vermietenden Wohnungseigentümer. Für einen Winterdienst, den die Gemeinschaft beauftragt hat, muss er jedenfalls dann wie für eigenes Verschulden einstehen, wenn er, wie im entschiedenen Fall, dessen Kosten über die Betriebskosten an den Mieter weitergibt (Urteil vom 6. August 2025, VIII ZR 250/23, Rn. 14 und 30). Seinen Anteil an den Winterdienstkosten kann er nur weitergeben, wenn der Mietvertrag die Umlage dieser Betriebskosten vorsieht.

Wer bei einem Sturz haftet, steht im Ratgeber Glatteis vor dem Haus: Wer haftet bei einem Sturz?.

Dienstleister statt Mieter: Haftung und Umlage

Statt der Mieter kann der Vermieter einen Winterdienst beauftragen; das steht auch dem Vermieter von Wohnraum offen (BGH, Urteil vom 6. August 2025, VIII ZR 250/23, Rn. 21). Auch beim Dienstleister behält der Eigentümer eine Kontroll- und Überwachungspflicht; der BGH-Fall von 2008 betraf gerade einen vom Eigentümer beauftragten Dritten.

Gegenüber den eigenen Mietern reicht die Haftung weiter. Der Vermieter ist aus dem Mietvertrag verpflichtet, die Wege auf dem Grundstück im Winter räumen und streuen zu lassen, und muss für das Verschulden eines Winterdienstes, den er dafür einsetzt, wie für eigenes Verschulden einstehen (§ 278 BGB). Seine Pflicht beschränkt sich dann nicht auf Auswahl und Kontrolle des Dienstes (BGH, VIII ZR 250/23, Rn. 19 bis 23). Etwas anderes kann gelten, wenn der Mietvertrag die Räum- und Streupflicht eindeutig dem Mieter auferlegt. Eine Klausel, nach der der Mieter nur räumen muss, soweit das nicht anderweitig geschieht und über die Betriebskosten abgerechnet wird, reichte dem Bundesgerichtshof dafür nicht (Rn. 16 bis 18). Einsatzprotokolle mit Datum, Uhrzeit und Foto erleichtern den Nachweis, dass geräumt wurde.

Für die Umlage zählt die Betriebskostenverordnung zu den Kosten der Straßenreinigung neben den Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung ausdrücklich die „Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen“ (§ 2 Nr. 8 BetrKV). Den Winterdienst nennt die Verordnung nicht wörtlich. Das Straßenreinigungsgesetz NRW zählt die Winterwartung aber ausdrücklich zur Reinigung (§ 1 Abs. 2 StrReinG NRW), ebenso Satzungen wie die Korschenbroicher (§ 1 Abs. 5). Deshalb lassen sich die Kosten eines Winterdienstes auf dem Gehweg dieser Nummer zuordnen. Sicherer ist es, den Winterdienst im Mietvertrag ausdrücklich bei den umlagefähigen Kosten zu nennen. Für die Wege auf dem Grundstück, etwa am Hauszugang und zu den Mülltonnen, ist die Zuordnung weniger eindeutig: Nr. 8 spricht von Straßenreinigung, Nr. 10 nennt bei der Gartenpflege die Pflege von „Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen“. Nennen Sie deshalb auch diese Flächen im Mietvertrag ausdrücklich.

Welche Hausmeister-, Reinigungs- und Winterdienstkosten im Einzelnen umlagefähig sind, erklärt der Ratgeber Betriebskosten: Welche Hausmeister- und Reinigungskosten sind umlagefähig?. Beim Wechsel von Mietern zu einem Dienstleister zählen drei Punkte:

• Umlegen darf der Vermieter nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB), und er muss dabei den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 BGB).
• Erledigt ein Hauswart den Winterdienst, dürfen dieselben Arbeitskosten nicht zusätzlich unter Straßenreinigung abgerechnet werden (§ 2 Nr. 14 BetrKV).
• Steht die Räumpflicht der Mieter im Mietvertrag, regeln Sie die Umstellung am besten in einer schriftlichen Zusatzvereinbarung, und lassen Sie vor der ersten Abrechnung prüfen, ob der bestehende Mietvertrag die Umlage dieser Kosten deckt.

Wie Winterdienst abgerechnet wird, welche Faktoren den Preis bestimmen und was in den Vertrag gehört, steht im Ratgeber Winterdienst: Kosten, Pauschale und Umlage auf Mieter.

Checkliste für Vermieter vor dem Winter

• Mietverträge prüfen: Steht der Winterdienst ausdrücklich im Vertrag oder nur in der Hausordnung?
• Flächen, Zeiten nach der Satzung, Streugut und Gerät schriftlich festlegen.
• Den Plan möglichst gleichmäßig auf alle Parteien verteilen.
• Vertretung bei Urlaub, Krankheit und Auszug regeln.
• Kontrollen festlegen und dokumentieren.
• Mieter, die den Winterdienst übernehmen, auf ihre private Haftpflichtversicherung hinweisen.
• Den eigenen Versicherungsschutz prüfen, insbesondere die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind die aktuelle Satzung Ihrer Stadt und Ihr Mietvertrag.

Rechtsgrundlagen und Urteile

• Straßenreinigungsgesetz NRW, § 1 und § 4
• Betriebskostenverordnung, § 2 Nr. 8, 10 und 14 · § 556 BGB · § 311 BGB · § 280 BGB · § 281 BGB · § 543 BGB · § 573 BGB · § 9a WEG · § 18 WEG
• BGH, Urteil vom 06.08.2025, VIII ZR 250/23 · Pressemitteilung Nr. 187/2025
• BGH, Urteil vom 22.01.2008, VI ZR 126/07
• BGH, Urteil vom 09.03.2012, V ZR 161/11
• OLG Hamm, Urteil vom 16.01.2012, I-6 U 206/11
• AG Köln, Urteil vom 27.01.2011, 210 C 107/10 · LG Köln, Urteil vom 30.08.2012, 1 S 52/11 (Berufung)
• AG Köln, Urteil vom 14.09.2011, 221 C 170/11 · LG Köln, Urteil vom 25.07.2013, 1 S 201/12
• Straßenreinigungssatzung Korschenbroich vom 26.11.2021 · Winterdienstsatzung Neuss vom 22.01.2024 i. d. F. vom 10.10.2024
• Straßenreinigungssatzung Kaarst vom 23.03.2018 i. d. F. der 5. Änderung vom 14.07.2025 · Straßenreinigungs- und Gebührensatzung Meerbusch vom 14.12.1979, Stand 01.2026
• Winterdienst- und Gebührensatzung Grevenbroich vom 16.12.2022 · Straßenreinigungs- und Gebührensatzung Mönchengladbach vom 16.12.2016 i. d. F. vom 19.12.2025 · mags Mönchengladbach: Straßenreinigung und Winterdienst

Stand der geprüften Gesetze, Urteile und Satzungen: 18.09.2026.