Treppenhausreinigung klappt nicht: kontrollieren, reklamieren, Firma wechseln

Erst klären: Was ist vereinbart, und wer ist zuständig?

Ob das Treppenhaus „richtig“ geputzt wird, lässt sich nur an der Vereinbarung messen. Für Werkverträge sagt das Gesetz es ausdrücklich: Frei von Sachmängeln ist das Werk, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat (§ 633 Abs. 2 Satz 1 BGB). Legen Sie deshalb zuerst Leistungsverzeichnis und Reinigungsplan bereit: Welche Flächen gehören dazu, welche Arbeiten, an welchem Wochentag, wie oft?

Steht im Vertrag nur „Treppenhausreinigung wöchentlich“, gibt es wenig zu prüfen. Dann ist der erste Schritt keine Reklamation, sondern eine klare Beschreibung der Leistung. Welcher Turnus zu welcher Hausgröße passt, steht im Ratgeber Wie oft sollte ein Treppenhaus gereinigt werden?

Wer mit wem einen Vertrag hat

• Mieter und Vermieter: Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Auftraggeber und Reinigungsfirma: Den Reinigungsvertrag schließt der Eigentümer oder, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 1 WEG), vertreten durch den Verwalter (§ 9b Abs. 1 WEG).
• Mieter und Reinigungsfirma haben keinen Vertrag miteinander. Beschwerden von Mietern gehören deshalb an den Vermieter oder die Hausverwaltung.

Putzen die Mieter das Treppenhaus selbst im Wechsel, gelten andere Regeln. Sie stehen im Ratgeber Treppenhausreinigung durch Mieter.

Treppenhaus nicht richtig geputzt? Häufige Ursachen

Oft liegt der Fehler nicht bei einzelnen Personen, sondern im Aufbau der Vereinbarung. Prüfen Sie diese Punkte, bevor Sie reklamieren:

• Unklares Leistungsverzeichnis: „Treppenhaus reinigen“ statt konkreter Arbeiten, Flächen und Turnus.
• Turnus passt nicht zum Haus: Viele Parteien, Kinderwagen, Lieferungen oder ein Umbau im Haus verschmutzen das Treppenhaus stärker, als der Plan vorsieht.
• Der Umfang ist gewachsen, der Vertrag nicht: Keller, Aufzug oder Fenster sind dazugekommen, stehen aber nicht im Leistungsverzeichnis.
• Kein Reklamationsweg: Beschwerden landen bei Nachbarn oder als Zettel an der Wand statt bei der Verwaltung.
• Zugang ungeklärt: Schlüssel, Wasseranschluss, Strom oder ein Platz für Geräte fehlen.
• Sondersituationen: Umzüge, Renovierungen und Handwerker hinterlassen Schmutz, den die laufende Reinigung nicht abdeckt. Solche Reinigungen sollten gesondert vereinbart werden.

Kontrollieren: So prüfen Sie die Treppenhausreinigung

Eine Kontrolle ist aussagekräftig, wenn sie am vereinbarten Maßstab ansetzt und kurz nach dem Reinigungstermin stattfindet. So gehen Sie vor:

1. Reinigungstag kennen. An welchem Wochentag wird gereinigt? Kontrollieren Sie am Reinigungstag nach dem Termin oder am Tag danach.
2. Soll und Ist vergleichen. Gehen Sie das Leistungsverzeichnis Punkt für Punkt durch, vom Eingang bis ins Dachgeschoss und in den Keller.
3. Konkret festhalten. Notieren Sie Datum, Uhrzeit, Fläche und was fehlt, zum Beispiel „Podest 2. OG nicht gewischt, Handlauf klebrig“. Fotos mit Datum helfen; fotografieren Sie keine Personen, Namensschilder oder Post.
4. Mehrmals prüfen. Ein einzelner schlechter Tag ist etwas anderes als ein Mangel, der sich über Wochen wiederholt. Mehrere dokumentierte Kontrollen zeigen, womit Sie es zu tun haben.
5. Nachweise der Firma einbeziehen. Gibt es einen abgezeichneten Reinigungsplan, ein digitales Protokoll oder Fotos der Firma? Vergleichen Sie sie mit Ihrem Befund.

Kontroll-Checkliste zum Ausdrucken

Die Checkliste folgt den üblichen Arbeiten einer Treppenhausreinigung. Streichen Sie, was nicht zu Ihrem Vertrag gehört, und tragen Sie in der Spalte „Soll laut Vertrag“ ein, was und wie oft vereinbart ist. Sie können die Textfelder direkt auf der Seite ausfüllen und die Kästchen nach dem Ausdrucken ankreuzen oder die Liste leer ausdrucken.

Checkliste drucken

Für Mieter: Mängel melden, vorsichtig mindern, Abrechnung prüfen

Mängel schriftlich beim Vermieter melden

Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter ihn dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Ob ein schlecht gereinigtes Treppenhaus ein Mangel der Mietsache ist, hängt vom Einzelfall ab. Melden sollten Sie es trotzdem: Soweit der Vermieter mangels Anzeige nicht abhelfen konnte, kann der Mieter insoweit keine Minderung geltend machen (§ 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB).

Schreiben Sie an den Vermieter oder die Hausverwaltung, nicht an die Reinigungsfirma. Nennen Sie Datum, Fläche und was fehlt, und legen Sie Fotos bei. Melden mehrere Parteien dieselbe Beobachtung, zeigt das, dass es nicht um einen Einzelfall geht. Ein Muster für die Mängelanzeige finden Sie unten.

Miete mindern? Nur mit Vorsicht

Mindert ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung, muss der Mieter für diese Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete zahlen; eine unerhebliche Minderung bleibt außer Betracht (§ 536 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB). Ob ein verschmutztes Treppenhaus diese Schwelle erreicht, hängt von Ausmaß und Dauer ab und ist schwer vorherzusagen.

Das Risiko trägt der Mieter. Mindert er zu Unrecht oder zu viel, gerät er mit der Miete in Verzug, wenn er den Irrtum zu vertreten hat (§ 286 Abs. 4 BGB). Der Bundesgerichtshof hat in einem solchen Fall, dort ging es um Schimmel, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs für wirksam gehalten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB): Der Mieter ist nicht entschuldigt, wenn er bei verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen der Minderung nicht vorliegen (Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11).

Im selben Urteil nennt der BGH einen sichereren Weg: Der Mieter kann den Betrag, um den er mindern möchte, unter dem Vorbehalt der Rückforderung weiterzahlen (Rn. 20). Der Vorbehalt schließt die Wirkung von § 814 BGB aus, nach dem nicht zurückfordern kann, wer in Kenntnis seiner Nichtschuld gezahlt hat. So lässt sich die Frage klären, ohne eine Kündigung zu riskieren. Lassen Sie sich vor einer Minderung beraten, etwa von Ihrem Mieterverein.

Betriebskostenabrechnung prüfen

Die Kosten einer Reinigungsfirma für Treppen, Flure und andere gemeinsam genutzte Flächen sind Kosten der Gebäudereinigung (§ 2 Nr. 9 BetrKV). Mieter tragen sie nur, wenn der Mietvertrag es vorsieht (§ 556 Abs. 1 BGB). Darauf sollten Sie achten:

• Belege einsehen. Der Vermieter muss auf Verlangen Einsicht in die Belege der Abrechnung gewähren; er darf sie elektronisch bereitstellen (§ 556 Abs. 4 BGB). Prüfen Sie Rechnungen und Zeiträume der Reinigungsfirma.
• Entstandene Kosten. Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV). Hat der Vermieter die Rechnung der Firma wegen Mängeln gekürzt, ist ihm nur der gekürzte Betrag entstanden.
• Wirtschaftlichkeit. Bei der Abrechnung gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Einen Verstoß muss nach dem BGH allerdings der Mieter darlegen und beweisen (Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10). Ihre Mängelanzeigen, Kontrollnotizen und Fotos können dafür eine Grundlage sein.
• Frist beachten. Einwendungen gegen die Abrechnung müssen Sie dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Danach sind sie ausgeschlossen, es sei denn, Sie haben die Verspätung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB).

Ob und wie weit schlecht erbrachte Reinigung den umlagefähigen Betrag mindert, ist eine Frage des Einzelfalls. Welche Positionen grundsätzlich umlagefähig sind, erklärt der Ratgeber Betriebskosten: Welche Hausmeister- und Reinigungskosten sind umlagefähig?

Wohnungseigentümer: über Verwaltung und Beirat

Wer seine Eigentumswohnung selbst bewohnt, wendet sich an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch die Verwaltung. Jeder Eigentümer kann von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) und Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen, etwa in den Reinigungsvertrag (§ 18 Abs. 4 WEG). Melden Sie Mängel schriftlich an die Verwaltung und informieren Sie den Verwaltungsbeirat, falls es einen gibt; er unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 Abs. 2 WEG).

Für Vermieter und Verwaltungen: Nachweis und Reklamation

Welcher Leistungsnachweis sinnvoll ist

Nachweise ersetzen keine Kontrolle, aber sie verkürzen Streit. Was die Firma nachweisen muss, ergibt sich aus dem Vertrag; vereinbaren Sie es deshalb ausdrücklich. Gängige Formen sind:

• ein Reinigungsplan, den die Reinigungskraft nach jedem Termin mit Datum und Kürzel abzeichnet,
• ein digitales Protokoll mit Datum und Uhrzeit,
• Fotos ausgewählter Flächen nach der Reinigung,
• eine kurze Meldung an die Verwaltung, wenn der Reinigungskraft Schäden oder defekte Leuchten auffallen.

Legen Sie außerdem fest, an wen Reklamationen gehen, in welcher Form und bis wann die Firma nachreinigt, und regeln Sie die Vertretung bei Urlaub und Krankheit.

Dienst- oder Werkvertrag: warum das zählt

Welche Rechte Sie bei schlechter Reinigung haben, hängt davon ab, wie der Vertrag einzuordnen ist. Beim Werkvertrag schuldet die Firma einen Erfolg, der auch durch Dienstleistung herbeigeführt werden kann (§ 631 BGB), beim Dienstvertrag die versprochenen Dienste selbst (§ 611 BGB). Maßgebend ist nach dem Bundesgerichtshof der im Vertrag zum Ausdruck kommende Wille der Parteien: ob eine Dienstleistung als solche oder als Arbeitsergebnis deren Erfolg geschuldet wird (Versäumnisurteil vom 06.06.2013, VII ZR 355/12, Rn. 9).

Für einen Winterdienstvertrag hat der BGH in diesem Urteil einen Werkvertrag angenommen, auch bei einem pauschalen, nach Zeitabschnitten bemessenen Entgelt und einem Vertrag auf Dauer (Rn. 10 und 12), und entschieden, dass die Vergütung für nicht vollständig geräumte Flächen gemindert werden kann (Rn. 13 bis 19). Über Reinigungsverträge hat er damit nicht entschieden. Überträgt man seinen Maßstab auf die Treppenhausreinigung, spricht ein Leistungsverzeichnis mit festen Arbeitsergebnissen eher für einen Werkvertrag, eine reine Vereinbarung über Arbeitsstunden eher für einen Dienstvertrag. Im Zweifel lassen Sie das prüfen.

Reklamieren mit Frist: so gehen Sie vor

1. Mängel konkret benennen: Datum, Fläche, was laut Leistungsverzeichnis geschuldet ist und was fehlt. Fotos und Kontrollnotizen beilegen.
2. Frist zur Nachreinigung setzen, mit Datum. Beim Werkvertrag ist eine Frist zur Nacherfüllung im Regelfall Voraussetzung dafür, dass Sie die Vergütung mindern können (§ 634 Nr. 3, § 638 BGB; BGH, VII ZR 355/12, Rn. 19); ebenso dafür, dass Sie den Mangel selbst beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 637 Abs. 1 BGB). Auch eine Kündigung aus wichtigem Grund wegen einer Pflichtverletzung setzt in der Regel eine erfolglose Frist zur Abhilfe oder eine Abmahnung voraus (§ 314 Abs. 2 BGB).
3. Nachweise anfordern und eine Begehung anbieten. Ein gemeinsamer Termin vor Ort klärt oft mehr als ein langer Schriftwechsel.
4. Zahlung prüfen. Beim Werkvertrag können Sie, solange Sie die Beseitigung eines Mangels verlangen können, nach Fälligkeit einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten, in der Regel das Doppelte der Kosten der Mängelbeseitigung (§ 641 Abs. 3 BGB). Nach erfolglosem Fristablauf kommen Minderung, Beseitigung auf Kosten der Firma oder Schadensersatz in Betracht (§ 634 BGB). Das Dienstvertragsrecht (§§ 611 ff. BGB) sieht keine Minderung vor; dort bleiben vor allem Schadensersatz (§ 280 Abs. 1 BGB) und die Kündigung.
5. Nachvollziehbar kürzen. Kürzen Sie Rechnungen nicht pauschal, sondern mit Bezug auf die dokumentierten Mängel, und lassen Sie Minderung oder Kündigung im Zweifel vorher rechtlich prüfen.

Ein Muster für die Reklamation steht unten.

Die Mieter und die Abrechnung im Blick behalten

Beschwerden von Mietern sind ein frühes Warnsignal und später ein Thema der Betriebskostenabrechnung. Umlegen lassen sich nur Kosten, die entstanden sind (§ 1 Abs. 1 BetrKV), und es gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Wer Rechnungen für Leistungen, die nachweislich fehlten, ohne Beanstandung bezahlt und umlegt, lädt zum Streit über die Abrechnung ein. Beantworten Sie Mängelanzeigen schriftlich und teilen Sie mit, was Sie veranlasst haben.

Firma wechseln: Kündigung und Übergabe

Kündigen: Der Vertrag entscheidet

Eine allgemeine Kündigungsfrist für Reinigungsverträge gibt es nicht. Schauen Sie zuerst in den Vertrag: Laufzeit, Kündigungsfrist, Form und automatische Verlängerung. Fehlt eine Regel, kommt es wieder auf den Vertragstyp an:

• Dienstvertrag: Das Gesetz knüpft die ordentliche Kündigung an die Zeitabschnitte, nach denen die Vergütung bemessen ist (§ 621 BGB).
• Werkvertrag: Der Auftraggeber kann bis zur Vollendung des Werks jederzeit kündigen, schuldet dann aber grundsätzlich die vereinbarte Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs (§ 648 BGB). Wie diese Regel auf laufende Reinigungsverträge anzuwenden ist, sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen.
• Aus wichtigem Grund: Ist die Fortsetzung bis zum Vertragsende nicht zumutbar, kommt eine Kündigung ohne Frist in Betracht (§ 314 Abs. 1, § 626 Abs. 1, § 648a Abs. 1 BGB). Bei Pflichtverletzungen setzt sie in der Regel eine erfolglose Frist zur Abhilfe oder eine Abmahnung voraus (§ 314 Abs. 2, § 648a Abs. 3 BGB). Erklären müssen Sie sie innerhalb einer angemessenen Frist, nachdem Sie vom Kündigungsgrund erfahren haben, beim Dienstvertrag binnen 14 Tagen (§ 314 Abs. 3, § 648a Abs. 3, § 626 Abs. 2 BGB).

Die Kündigung wird wirksam, wenn sie der Firma zugeht (§ 130 Abs. 1 BGB). Wählen Sie deshalb einen Weg, mit dem Sie den Zugang belegen können, und die Form, die der Vertrag verlangt. In einer Eigentümergemeinschaft vertritt der Verwalter die Gemeinschaft nach außen (§ 9b Abs. 1 WEG). Ob er ohne Beschluss kündigen und neu vergeben darf, ist eine Frage des Innenverhältnisses: Sie richtet sich nach § 27 WEG, dem Verwaltervertrag und den Beschlüssen der Gemeinschaft; im Übrigen beschließen die Eigentümer (§ 19 Abs. 1 WEG). Ein Muster für die Kündigung steht unten.

Übergabe an die neue Firma

Ein Wechsel gelingt, wenn zwischen der letzten und der ersten Reinigung nichts verloren geht. Diese Punkte gehören auf Ihre Liste:

1. Termine abstimmen: Vertragsende schriftlich bestätigen lassen und den Start der neuen Firma darauf legen, damit keine Woche ausfällt und keine doppelt bezahlt wird.
2. Schlüssel zurückfordern: Anzahl und Schließungsnummern mit der Schlüsselliste abgleichen und die Rückgabe quittieren lassen.
3. Zustand festhalten: Am Übergabetag den Zustand mit Fotos dokumentieren, am besten bei einer gemeinsamen Begehung. So ist klar, ab wann die neue Firma verantwortlich ist.
4. Informationen weitergeben: Leistungsverzeichnis, Turnus, Bodenbeläge und geeignete Pflegemittel, Wasser- und Stromanschluss, Zugang zu Keller und Müllplatz.
5. Mieter informieren: ab wann die neue Firma reinigt, an welchem Wochentag und an wen Beschwerden gehen, etwa per Rundschreiben.
6. Abrechnung vorbereiten: Beide Firmen erscheinen mit ihrem Zeitraum in der Jahresabrechnung. Prüfen Sie die Schlussrechnung auf Zeiträume nach dem Vertragsende.

Holen Sie für die neue Vergabe Angebote auf Grundlage desselben Leistungsverzeichnisses ein, damit sie vergleichbar sind, und vereinbaren Sie Nachweis und Reklamationsweg von Anfang an.

Mustertexte: Mängelanzeige, Reklamation, Kündigung

Die Mustertexte sind Formulierungshilfen. Ersetzen Sie die Angaben in eckigen Klammern, streichen Sie, was nicht passt, und senden Sie wichtige Schreiben so, dass Sie den Zugang belegen können.

Muster 1: Mängelanzeige des Mieters an den Vermieter

Muster 2: Reklamation des Auftraggebers bei der Reinigungsfirma

Muster 3: Ordentliche Kündigung des Reinigungsvertrags

Für eine Kündigung aus wichtigem Grund gibt es hier bewusst kein Muster: Ob ein wichtiger Grund vorliegt und die Kündigung rechtzeitig ist, sollte vorher rechtlich geprüft werden.

Quellen und Stand

• § 130 BGB · § 280 BGB · § 286 BGB ·§ 314 BGB · § 535 BGB · § 536 BGB · § 536c BGB · § 543 BGB ·§ 556 BGB · § 814 BGB
• § 611 BGB · § 621 BGB · § 626 BGB · § 631 BGB · § 633 BGB · § 634 BGB · § 637 BGB · § 638 BGB · § 641 BGB · § 648 BGB · § 648a BGB
• § 1 BetrKV · § 2 Nr. 9 BetrKV · § 9a WEG · § 9b WEG · § 18 WEG · § 19 WEG · § 27 WEG · § 29 WEG
• BGH, Urteil vom 11.07.2012, VIII ZR 138/11 · BGH, Urteil vom 06.07.2011, VIII ZR 340/10 · BGH, Versäumnisurteil vom 06.06.2013, VII ZR 355/12

Stand der geprüften Gesetze und Urteile: 27.09.2026. Geprüfte Fassungen: BGB zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.07.2026, BetrKV zuletzt geändert durch Gesetz vom 16.10.2023, WEG zuletzt geändert durch Gesetz vom 10.10.2024.

Hinweis: Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Mustertexte sind Formulierungshilfen; maßgeblich sind Ihr Miet- oder Reinigungsvertrag und in einer WEG die Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse. Lassen Sie Minderung, Kürzung oder Kündigung im Zweifel vorher prüfen, etwa durch einen Anwalt, Ihren Mieterverein oder Grundeigentümerverein. Wie wir Treppenhäuser reinigen, lesen Sie auf der Seite Treppenhausreinigung.