Treppenhausreinigung durch Mieter: Pflichten, Putzplan und wann sich eine Reinigungsfirma lohnt

Müssen Mieter das Treppenhaus putzen?

Nur, wenn es vereinbart ist. Das Gesetz verpflichtet den Vermieter, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Als Hauptpflicht des Mieters nennt es die Zahlung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB). Eine Pflicht, Treppen und Flure selbst zu reinigen, steht dort nicht; sie entsteht erst durch eine Vereinbarung. Ohne eine solche Regelung ist die regelmäßige Reinigung der gemeinsam genutzten Flächen Sache des Vermieters.

Für die Übertragung auf die Mieter gibt es drei Wege:

• Klausel im Mietvertrag. Am klarsten ist eine ausdrückliche Regelung im Vertrag selbst, zum Beispiel: „Die Mieter reinigen Treppenhaus, Flure und Eingangsbereich im wöchentlichen Wechsel nach dem Putzplan im Hausflur.“
• Hausordnung als Vertragsbestandteil. Eine Hausordnung verpflichtet zum Putzen nur, wenn sie bei Vertragsschluss Teil des Mietvertrags geworden ist, etwa als Anlage, auf die der Vertrag verweist und die der Mieter erhalten hat. Bei vorformulierten Verträgen verlangt § 305 Abs. 2 BGB dafür einen Hinweis bei Vertragsschluss, die zumutbare Möglichkeit, den Inhalt zur Kenntnis zu nehmen, und das Einverständnis des Mieters.
• Nachträgliche Vereinbarung. Wer die Reinigung im laufenden Mietverhältnis neu einführen oder auf weitere Flächen und Arbeiten ausweiten will, braucht nach § 311 Abs. 1 BGB einen Vertrag, also die Zustimmung jedes betroffenen Mieters. Eine neue Hausordnung oder ein Aushang im Hausflur ersetzt diese Zustimmung nicht.

Prüfen Sie deshalb zuerst die Verträge aller Parteien. In Häusern mit langjährigen und neuen Mietern kann es sein, dass nur ein Teil der Verträge eine Reinigungspflicht enthält. Eine gemeinsame Kehrwoche lässt sich dann von den übrigen Parteien nicht verlangen, und deren Anteil muss anders geregelt werden.

Besonderheit in Eigentümergemeinschaften

In einer WEG gehört die Aufstellung einer Hausordnung zur ordnungsmäßigen Verwaltung, über die die Eigentümer beschließen, soweit keine Vereinbarung besteht (§ 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 WEG). Eigene Arbeitspflichten einzelner Eigentümer per Mehrheitsbeschluss sind aber heikel. Für den Winterdienst im Wechsel hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine solche Pflicht nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden kann (Urteil vom 9. März 2012, V ZR 161/11, zum damals geltenden Wohnungseigentumsgesetz). Über die Treppenhausreinigung hat er in diesem Urteil nicht entschieden. Allgemein hat er aber festgehalten, dass die Beschlussmacht der Mehrheit nicht die Befugnis umfasst, einzelnen Eigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen, und dass ein Beschluss ohne Beschlusskompetenz nichtig ist (Rn. 11). Lassen Sie einen Beschluss über eine Kehrwoche deshalb vorher rechtlich prüfen. Vermietende Eigentümer sollten außerdem ihren eigenen Mietvertrag ansehen, denn Vertragspartner des Mieters ist der Eigentümer, nicht die Gemeinschaft.

Was zur Treppenhausreinigung gehört

Welche Flächen und Arbeiten die Mieter übernehmen, ergibt sich aus Mietvertrag oder Hausordnung. Je genauer die Beschreibung, desto weniger Streit. Die Reinigung im Wechsel heißt je nach Region Kehrwoche, Flurwoche oder einfach „Hausordnung“; manche Häuser unterscheiden die kleine Hausordnung für Treppe und Flur der eigenen Etage von der großen für die übrigen Gemeinschaftsflächen wie die Waschküche. Als Orientierung für die gemeinsam genutzten Flächen eignet sich die Aufzählung in § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung: Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und der Fahrkorb des Aufzugs. Eine praxistaugliche Regelung klärt diese Punkte:

• Wechsel: Üblich ist der wöchentliche Wechsel in fester Reihenfolge der Wohnungen, zum Beispiel von unten nach oben. Die Woche läuft von Montag bis Sonntag, der Putzplan zeigt, wer dran ist.
• Abschnitt: Entweder reinigt die zuständige Partei das ganze Treppenhaus, oder jede Partei reinigt ihren Abschnitt, meist die Treppe von ihrem Stockwerk bis zum nächsttieferen, und der Eingangsbereich geht reihum. Mischformen führen leicht zu Lücken, etwa beim Kellerabgang. Legen Sie ausdrücklich fest, ob die Parteien im Erdgeschoss und im Dachgeschoss mitputzen und wer Eingangsbereich und Kellertreppe übernimmt.
• Jede Woche: Treppen und Podeste kehren und feucht wischen, Handläufe und Geländer abwischen, Eingangsbereich und Fußmatte reinigen, Briefkastenanlage und Lichtschalter abwischen, das Glas der Haustür innen reinigen.
• In größeren Abständen: Treppenhausfenster und Fensterbänke, Heizkörper, Spinnweben, Kellerflur und Kellertreppe, Dachboden, Waschküche und Trockenraum. Legen Sie fest, wer das übernimmt, zum Beispiel die Partei, die in der ersten Woche des Monats dran ist.
• Mittel und Geräte: Wer stellt Eimer, Wischer und Reinigungsmittel? Für empfindliche Beläge wie Naturstein oder Holzstufen sollte die Regelung ein geeignetes Mittel nennen.
• Außergewöhnliche Verschmutzung: Regeln Sie, dass jede Partei Schmutz, den sie beim Umzug, bei Renovierungen oder durch eigene Handwerker verursacht, zeitnah selbst beseitigt, unabhängig davon, wer laut Plan dran ist.
• Außenflächen: Gehweg, Mülltonnenplatz und Winterdienst sind eigene Themen und sollten gesondert geregelt werden. Was beim Winterdienst durch Mieter gilt, erklärt der Ratgeber Muss der Mieter Schnee räumen?

Putzplan für das Treppenhaus – Vorlage zum Ausdrucken

Ein Putzplan im Hausflur schafft Klarheit: Jede Partei sieht, wann sie dran ist, und Vermieter oder Verwaltung können nachvollziehen, ob geputzt wurde. Aufstellen und aushängen sollte ihn der Vermieter oder die Hausverwaltung. Der Plan setzt die vereinbarte Regelung um; eine neue Pflicht begründet er nicht. Die Vorlage reicht für zwölf Wochen. Tragen Sie Adresse, Zeitraum und die Reihenfolge der Parteien direkt in die Tabelle ein, oder drucken Sie den Plan leer aus und füllen ihn von Hand aus. Für die Zuständigkeit genügt die Lage der Wohnung, etwa „EG links“; so müssen keine Namen im Hausflur hängen. Wer nach der Reinigung Datum und Kürzel einträgt, belegt die Erledigung.

Putzplan drucken

Hängen Sie den Plan gut sichtbar auf, etwa in einer Klarsichthülle neben den Briefkästen, und legen Sie fest, wer nach zwölf Wochen den nächsten Plan aufhängt.

Wie oft muss ein Mieter das Treppenhaus putzen?

So oft, wie Mietvertrag oder Hausordnung es vorsehen; der Putzplan verteilt die Wochen auf die Parteien. Bei der Kehrwoche wechselt die Zuständigkeit meist wöchentlich: Reinigt die zuständige Partei das ganze Treppenhaus, ist in einem Haus mit sechs Parteien jede etwa alle sechs Wochen dran. Teilen sich die Parteien das Treppenhaus nach Abschnitten, sollte der Plan festlegen, wie oft jede ihren Abschnitt reinigt. Welcher Reinigungsturnus zu welcher Hausgröße passt, erklärt der Ratgeber Wie oft sollte ein Treppenhaus gereinigt werden?

Was tun, wenn ein Mieter nicht putzt?

Gehen Sie schrittweise vor und halten Sie jeden Schritt schriftlich fest:

1. Klären. Hat die Partei den Plan gesehen, ist klar, welcher Abschnitt dazugehört, ist jemand krank oder verreist? Oft liegt es an unklaren Regeln, nicht am fehlenden Willen.
2. Schriftlich erinnern. Verweisen Sie auf die Regelung im Mietvertrag, beschreiben Sie konkret, was fehlt, und setzen Sie eine angemessene Frist zur Nachholung. Fotos des Zustands mit Datum helfen, wenn es später Streit gibt; fotografieren Sie dabei keine Personen.
3. Abmahnen. Bei wiederholten Verstößen folgt eine Abmahnung, die das Fehlverhalten mit Daten benennt und Konsequenzen ankündigt.
4. Ersatzreinigung. Verletzt der Mieter seine Pflicht und hat er das zu vertreten, kann der Vermieter Ersatz des dadurch entstehenden Schadens verlangen (§ 280 Abs. 1 BGB). Schadensersatz statt der Leistung, etwa die Kosten einer beauftragten Ersatzreinigung, setzt nach § 281 Abs. 1 BGB in der Regel voraus, dass eine angemessene Frist erfolglos abgelaufen ist; Ausnahmen regelt § 281 Abs. 2 BGB. Rechnen Sie solche Kosten gegenüber dem säumigen Mieter gesondert ab, nicht über die Betriebskosten aller Parteien.
5. Kündigung nur als letzte Stufe. Eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzungen setzt voraus, dass der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine fristlose Kündigung braucht einen wichtigen Grund: Dem Vermieter darf die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten sein (§ 543 Abs. 1 BGB). Geht es um eine Pflichtverletzung, ist sie außerdem in der Regel erst nach erfolgloser Frist oder Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB). Für einzelne versäumte Putzwochen ist das kaum der passende Weg.

So vermeiden Sie Streit

• Eine schriftliche Regel mit Flächen, Arbeiten und Wechsel statt mündlicher Absprachen.
• Ein prüfbarer Maßstab: „feucht gewischt“ lässt sich kontrollieren, „sauber“ nicht.
• Den Putzplan sichtbar aushängen und nach jeder Reinigung abzeichnen lassen.
• Tauschen erlauben: Wer verhindert ist, tauscht mit einer anderen Partei und trägt das im Plan ein.
• Einen Ansprechpartner benennen, an den Beschwerden gehen, statt Zettel an Wohnungstüren.

Ältere, kranke oder verreiste Mieter

Wer verreist oder krank ist, sollte für Ersatz sorgen. Die Reinigung muss dabei in aller Regel nicht persönlich erledigt werden: Hat der Schuldner nicht in Person zu leisten, kann nach § 267 Abs. 1 BGB auch ein Dritter die Leistung bewirken, etwa eine Nachbarin im Tausch oder eine bezahlte Hilfe. Kann eine Partei dauerhaft nicht mehr putzen, ist eine einvernehmliche Lösung meist sinnvoller als eine Abmahnung, zum Beispiel ein fester Tausch oder der Wechsel des ganzen Hauses zu einem Dienstleister.

Reinigungsfirma statt Kehrwoche: Geht das nachträglich?

Ja, aber meist nicht einseitig. Zwei Fragen sind zu trennen: wer reinigt und wer die Kosten trägt.

Wer reinigt: Steht die Kehrwoche im Mietvertrag, ist sie Teil der Vereinbarung. Um sie zu ändern, braucht es nach § 311 Abs. 1 BGB einen Vertrag mit dem jeweiligen Mieter. In der Praxis ist das eine schriftliche Zusatzvereinbarung, in der die Reinigungspflicht des Mieters entfällt und die Umlage der Reinigungskosten geregelt wird.

Wer zahlt: Die Kosten einer Reinigungsfirma für Treppenhaus, Flure und die übrigen gemeinsam genutzten Flächen sind Kosten der Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV. Der Mieter trägt sie nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Verteilt wird nach dem vereinbarten Schlüssel, sonst nach dem Anteil der Wohnfläche (§ 556a Abs. 1 BGB); bei vermieteten Eigentumswohnungen gilt ohne andere Vereinbarung der Schlüssel der Gemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB). Welche Positionen sonst umlagefähig sind, zeigt der Ratgeber zu umlagefähigen Hausmeister- und Reinigungskosten.

Wirtschaftlichkeit: Bei der Abrechnung ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB). Das Amtsgericht Neubrandenburg hat in einem Einzelfall entschieden, dass es diesem Gebot nicht entspricht, eine Firma mit der Gebäudereinigung zu beauftragen, wenn die Mieter sie in eigener Organisation und ohne Beanstandung erledigen (Urteil vom 17. September 2021, 103 C 432/21). Die Vermieterin hatte dort nicht dargelegt, warum eine Firma trotzdem nötig war. Halten Sie deshalb fest, wenn die Kehrwoche nicht funktioniert: Beschwerden, Erinnerungen, Fotos mit Datum.

Wann sich eine Reinigungsfirma lohnt

Eine Firma ist vor allem dann sinnvoll, wenn die Kehrwoche wiederholt ausfällt, viele Parteien im Haus wohnen, Mieter häufig wechseln oder einzelne Parteien nicht mehr selbst putzen können. Der Dienstleister reinigt nach festem Turnus und Leistungsverzeichnis; Vertretung bei Urlaub oder Krankheit und der Nachweis der Einsätze lassen sich im Vertrag regeln. Für die Mieter entfällt die eigene Arbeit, dafür tragen sie die Kosten über die Betriebskosten, sofern das vereinbart ist.

Die Umstellung in sechs Schritten

1. Mietverträge sichten: Wer ist zur Reinigung verpflichtet, und bei wem ist die Umlage der Gebäudereinigung vereinbart?
2. Probleme mit der Kehrwoche dokumentieren.
3. Leistungsverzeichnis und Turnus festlegen und nur Angebote mit gleichem Umfang vergleichen.
4. Die Mieter informieren und eine schriftliche Zusatzvereinbarung anbieten.
5. Bei Neuvermietungen die Reinigung durch einen Dienstleister und die Umlage gleich im Mietvertrag regeln.
6. Im Zweifel die Verträge von einem Anwalt oder Ihrem Grundeigentümerverein prüfen lassen.

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind Ihr Mietvertrag und in einer WEG die Gemeinschaftsordnung und die Beschlüsse der Gemeinschaft.