Was macht ein Hausmeisterservice? Aufgaben, Grenzen und Abgrenzung zur Instandhaltung

Die vier Aufgabenfelder im Mehrfamilienhaus

Typische Aufgabe eines Hauswarts ist nach dem Bundesgerichtshof, in den allgemein zugänglichen Räumen und Flächen für Sicherheit und Ordnung zu sorgen, mit Kontrollen in bestimmten zeitlichen Abständen (Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19, Rn. 18).

Technik am Gebäude: Kontrolle, Mängelmeldung, Kleinreparatur

Beim Kontrollgang prüft der Hausmeister etwa, ob Rettungswege frei sind, Außentüren schließen, Abflüsse frei liegen und die Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen funktioniert (VIII ZR 62/19, Rn. 19). Mängel meldet er an Eigentümer oder Verwaltung. Kleinreparaturen im vereinbarten Rahmen lassen sich zusätzlich vereinbaren. Mehr auf unserer Seite Hausmeisterservice und Objektbetreuung.

Reinigung: Treppenhaus, Zugänge, Keller, Waschküche

Zur Gebäudereinigung zählt § 2 Nr. 9 BetrKV die gemeinsam genutzten Gebäudeteile, „wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs“. Ob der Hausmeister selbst reinigt oder eine Reinigungsfirma, regelt der Vertrag. Mehr auf unserer Seite Treppenhausreinigung.

Außenanlagen: Grünflächen, Wege, Laub, Winter

Zur Gartenpflege zählt § 2 Nr. 10 BetrKV die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, von Spielplätzen sowie von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. Zum Aufgabenfeld gehören außerdem das Laub im Herbst und das Räumen und Streuen im Winter. Die Reinigung der Gehwege, zu der in NRW auch Schneeräumen und Streuen zählen, können die Gemeinden per Satzung den Eigentümern der angrenzenden, durch den Gehweg erschlossenen Grundstücke auferlegen (§ 4 Abs. 1 und § 1 Abs. 2 StrReinG NRW); siehe Räum- und Streupflicht im Rhein-Kreis Neuss. Unsere Leistungen: Gartenpflege und Winterdienst.

Organisation: Tonnen, Zugang für Handwerker, Ansprechpartner für Mieter

Der Hausmeister stellt die Tonnen zur Abfuhr bereit und holt sie zurück, achtet auf die Hausordnung, öffnet Handwerkern Keller- und Technikräume und ist für die Mieter ansprechbar. Hausordnung und Einweisen von Handwerkern bei Wartung, Reinigung oder Gartenpflege nennt der Bundesgerichtshof ausdrücklich (VIII ZR 62/19, Rn. 19). Mehr auf unserer Seite Mülltonnenservice.

Wo die Aufgaben aufhören

Instandhaltung und Instandsetzung sind etwas anderes

Der Vermieter muss die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Kosten sind keine Betriebskosten: Instandhaltung und Instandsetzung beseitigen Mängel durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Der Hausmeister meldet den Mangel. Repariert er im vereinbarten Rahmen selbst, bleibt das Instandsetzung.

Arbeiten, die ein zulassungspflichtiges Handwerk verlangen

Ein zulassungspflichtiges Handwerk darf als stehendes Gewerbe selbständig nur betreiben, wer in der Handwerksrolle eingetragen ist (§ 1 Abs. 1 HwO). Anlage A der Handwerksordnung nennt unter anderem Installateur und Heizungsbauer (Nr. 24) und Elektrotechniker (Nr. 25). Das gilt schon für Tätigkeiten, die für eines dieser Handwerke wesentlich sind, nicht aber etwa für solche, die sich in bis zu drei Monaten erlernen lassen (§ 1 Abs. 2 HwO). Der Hausmeister meldet solche Schäden und stimmt Termine mit der Fachfirma ab, die der Eigentümer beauftragt.

Verwaltungsaufgaben gehören zur Hausverwaltung

Verwaltungskosten sind ebenfalls keine Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Dazu zählt der Bundesgerichtshof, Störungsmeldungen anzunehmen und Reparaturen durch Dritte zu veranlassen; eine Notdienstpauschale des Hausmeisters ist deshalb nicht umlagefähig (VIII ZR 62/19, Rn. 20). In der Eigentümergemeinschaft beschließen die Eigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung, soweit sie nichts anderes vereinbart haben (§ 19 Abs. 1 WEG). Der Verwalter trifft selbst die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen; die Eigentümer können das per Beschluss einschränken oder erweitern (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 WEG). Siehe Für Hausverwaltungen und Hausmeisterservice für WEG.

Hauswart, Hausmeister, Hausmeisterservice: der Unterschied im Vertrag

Die Betriebskostenverordnung spricht vom Hauswart, der Bundesgerichtshof auch vom Hausmeister (VIII ZR 62/19); gemeint ist dieselbe Tätigkeit, im Alltag auch Objektbetreuung oder Liegenschaftspflege genannt. Ein angestellter Hauswart leistet weisungsgebundene Arbeit in persönlicher Abhängigkeit (§ 611a Abs. 1 BGB); Arbeitgeber ist der Eigentümer oder die Gemeinschaft. Beim Hausmeisterservice beauftragen Eigentümer oder Verwaltung eine Firma; Aufgaben und Turnus legt das Leistungsverzeichnis im Dienstleistungsvertrag fest. Für die Umlage gilt dieselbe Grenze.

Was davon auf die Mieter umgelegt werden darf

Die Hauswartkosten nach § 2 Nr. 14 BetrKV

Betriebskosten trägt der Mieter nur, wenn es vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Umlagefähig sind Vergütung, Sozialbeiträge und geldwerte Leistungen für den Hauswart, „soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft“ (§ 2 Nr. 14 BetrKV). Diese Anteile muss der Vermieter nach dem tatsächlichen Zeitaufwand herausrechnen. Einen bestrittenen Pauschalabzug von zehn Prozent ließ der Bundesgerichtshof nicht genügen (Versäumnisurteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07, Rn. 28 und 29).

Tipp für das Smartphone: Die Tabelle lässt sich seitlich wischen.

Das Verbot der doppelten Abrechnung

Der zweite Halbsatz von § 2 Nr. 14 BetrKV lautet: „soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden“. Reinigt der Hausmeister das Treppenhaus, darf seine Arbeit unter Gebäudereinigung (Nr. 9) nicht noch einmal erscheinen; ebenso bei Gartenpflege (Nr. 10) oder Müllbeseitigung (Nr. 8). Einzelheiten im Ratgeber Betriebskosten: Welche Hausmeister- und Reinigungskosten sind umlagefähig?

Wie oft kommt ein Hausmeister? Turnus nach Objektgröße

Einen gesetzlich vorgeschriebenen Turnus gibt es nicht; der Bundesgerichtshof spricht nur von Kontrollen „in bestimmten zeitlichen Intervallen“ (VIII ZR 62/19, Rn. 18). Er gehört ins Leistungsverzeichnis und richtet sich nach dem Haus:

• Zahl der Wohnungen: Je mehr Parteien, desto enger der Takt.
• Technik: Aufzug oder Tiefgarage sprechen für häufigere Kontrollgänge.
• Außenflächen und Jahreszeit: Rasen im Sommer, Laub im Herbst, Winterdienst nach Wetter und Satzung.

Faustregeln für das Treppenhaus nennt der Ratgeber Wie oft sollte ein Treppenhaus gereinigt werden?

Hinweis: Dieser Ratgeber gibt allgemeine Informationen wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Wie wir Häuser betreuen, lesen Sie auf der Seite Hausmeisterservice.

Rechtsgrundlagen und Urteile

• § 1 BetrKV · § 2 BetrKV, Nr. 8, 9, 10 und 14
• § 535 BGB · § 556 BGB · § 611a BGB
• § 1 Handwerksordnung · Anlage A zur Handwerksordnung
• § 19 WEG · § 27 WEG · Straßenreinigungsgesetz NRW, § 1 und § 4
• BGH, Urteil vom 18.12.2019, VIII ZR 62/19
• BGH, Versäumnisurteil vom 20.02.2008, VIII ZR 27/07

Stand der geprüften Gesetze und Urteile: 23.09.2026. Geprüfte Fassungen: BetrKV zuletzt geändert durch Gesetz vom 16.10.2023, BGB zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.07.2026, Handwerksordnung zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.07.2026, WEG zuletzt geändert durch Gesetz vom 10.10.2024, Straßenreinigungsgesetz NRW in der Fassung vom 05.11.2016.